Является ли договор на установку рекламной конструкции договором аренды?

Является ли договор на установку рекламной конструкции договором аренды?

Наружная реклама: правовая природа и актуальность

В современном городе реклама стала неотъемлемой частью визуальной среды. Среди всех видов — интернет-рекламы, теле- и радиорекламы, печатных носителей — наружная реклама сохраняет устойчивую популярность, особенно в сегменте локального продвижения. Более того, размещение рекламных конструкций на зданиях влияет не только на восприятие брендов, но и на архитектурный облик населённых пунктов.

Определения: что говорит закон

Интересно, что в действующем российском законодательстве не содержится определения наружной рекламы как таковой. Ни в теории права, ни в Федеральном законе от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» (далее — Закон о рекламе) это понятие не раскрывается. Вместо этого законодатель вводит понятие рекламной конструкции (статья 19 Закона о рекламе).

К рекламным конструкциям относятся:

• щиты, стенды;
• строительные сетки, перетяжки;
• электронные табло, проекционное оборудование;
• воздушные шары, аэростаты.

Не относятся к рекламным конструкциям:

• временные наклейки и плакаты на окнах;
• таблички и вывески, содержащие только название и режим работы компании.

Важно: рекламная конструкция должна быть прочно связана с недвижимостью и предназначена для размещения рекламы.

Почему необходим отдельный договор?

Чтобы разместить рекламную конструкцию на фасаде, крыше или другой части здания, требуется заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции. Такой договор подтверждает законность использования недвижимости под рекламные цели и регулирует порядок эксплуатации.

Собственник недвижимости, присоединяя к объекту рекламную конструкцию, тем самым предоставляет ограниченное право использования имущества, но не передаёт его во владение или пользование, как это происходит при аренде.

Распространённая ошибка: подмена договора

Некоторые организации, не вдаваясь в правовую суть, заключают договор аренды недвижимости для размещения рекламы. Однако по своей правовой природе это ошибочный подход.

Согласно статье 606 ГК РФ, договор аренды предполагает передачу имущества во владение и пользование. В случае с рекламной конструкцией речь идёт о целевом и ограниченном использовании части объекта, что не соответствует признакам аренды.

Договор на установку рекламной конструкции — не аренда, а особая форма соглашения

Несмотря на схожие черты с договором аренды, договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции не является договором аренды недвижимости и не подпадает напрямую под нормы главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Почему это важно?

Такой договор является непоименованным — то есть Гражданский кодекс РФ не выделяет его как самостоятельный вид и не содержит специализированных норм, полностью регулирующих подобные отношения.

Юридическая квалификация: смешанный и непоименованный договор

Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции может содержать элементы других договоров, в частности:

• положения, характерные для аренды (оплата за размещение);
• элементы сервитута (право ограниченного использования объекта);
• специфические условия, вытекающие из самой сути правоотношений, связанных с рекламой и публичным пространством.

Таким образом, такие договоры квалифицируются как смешанные или непоименованные по смыслу статьи 421 ГК РФ, а нормы применяются по аналогии и в зависимости от характера обязательства.

Особый порядок для государственной и муниципальной собственности

Если размещение рекламной конструкции предполагается на имуществе, находящемся в государственной или муниципальной собственности, то:

• договор может быть заключён только по результатам торгов — аукциона или конкурса;
• участник не должен иметь преимущественного положения в сфере наружной рекламы (п. 5.1–5.2 ст. 19 Закона о рекламе).

Закон не допускает заключения договора аренды в дополнение к договору на установку рекламной конструкции.

Основание заключения договора

В соответствии с частью 5 статьи 19 Закона о рекламе, договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается:

• с собственником здания, земельного участка или иного объекта недвижимости;
• либо с уполномоченным лицом, например, арендатором имущества.

Если конструкция устанавливается на общем имуществе многоквартирного дома, необходимо:

• получить согласие собственников, оформленное в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ;
• заключение договора — прерогатива лица, уполномоченного общим собранием собственников.

Срок действия и прекращение обязательств

• Срок договора — как правило, пять лет.
• Для временных рекламных конструкций — не более двенадцати месяцев.
• По окончании срока действия договора обязательства сторон прекращаются автоматически, если иное не предусмотрено условиями.

Заключение и исполнение такого договора регулируется Гражданским кодексом РФ и Законом о рекламе, а также иными правовыми актами, если речь идёт о муниципальном или государственном имуществе.

Судебная практика и позиция органов власти: договор на установку рекламной конструкции — это не аренда

Юридическая природа договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции была неоднократно рассмотрена в судебной практике, включая разъяснения высших судебных органов.

Позиция ВАС РФ

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, договор между собственником недвижимого имущества и рекламораспространителем не является договором аренды, а потому не подлежит регулированию по правилам главы 34 ГК РФ.

Предметом договора является право размещения рекламной конструкции на возмездной основе, а не передача имущества во владение или пользование.

Этот подход подтверждён в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 № 15248/10 по делу № А12-6151/2009, а также в других судебных актах:

• Определение ВАС РФ от 19.09.2011 № ВАС-11815/11 по делу № А75-6019/2010;
• Письмо Минприроды России от 01.09.2014 № 05-12-31/19693, адресованное ТУ Росимущества в г. Москве.

Аргументы ведомств и ограничения закона

Министерство природных ресурсов России прямо указывает, что договор на установку и эксплуатацию рекламных конструкций:

• не является арендой земельного участка;
• не требует регистрации прав, так как рекламная конструкция — временный объект, не являющийся недвижимостью.

Кроме того, земельные участки общего пользования не могут быть предоставлены конкретному лицу под рекламу на условиях аренды.

Заключение: договор аренды — не равно договор установки конструкции

Правоотношения, возникающие при размещении рекламной конструкции:

• регулируются Федеральным законом от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе»;
• не подпадают под главу 34 ГК РФ, регулирующую аренду недвижимости;
• не допускают подмену специального договора договором аренды.

В случае судебного спора нормы об аренде недвижимости применены не будут.